Loyers en zone tendue : le décret du 20 juillet 2026 prolonge le blocage à la relocation jusqu'en 2027

Chaque été, un décret discret vient encadrer la fixation des loyers dans les grandes agglomérations. L'édition 2026 est parue : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel le 22 juillet, reconduit pour douze mois le mécanisme qui bloque l'évolution des loyers à la relocation dans les zones tendues. Il s'applique aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Voici ce qu'il faut retenir.

Le principe : pas de hausse entre deux locataires

Dans une commune située en zone tendue, lorsqu'un logement change de locataire, le propriétaire ne peut pas, en principe, fixer un loyer supérieur à celui que payait le locataire précédent. Le loyer peut, tout au plus, être réévalué en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE — mais pas au-delà.

L'objectif est d'éviter que la rotation des locataires ne serve de prétexte à des hausses successives dans les secteurs où la demande de logements dépasse largement l'offre. Le dispositif ne fixe pas un plafond de loyer au mètre carré (contrairement à l'encadrement par les loyers de référence appliqué par certaines villes), mais verrouille l'évolution du loyer d'un locataire à l'autre.

Où s'applique-t-il ?

Le décret vise les communes classées en zone tendue, c'est-à-dire celles soumises à la taxe sur les logements vacants — soit plus d'un millier de communes réparties dans les principales agglomérations. Ce périmètre est large, mais il ne couvre pas tout le territoire : dans les communes hors zone tendue, la fixation du loyer à la relocation reste libre.

Des dérogations, mais encadrées

Le blocage n'est pas absolu. Deux situations permettent, en principe, de sortir du plafond :

1. Des travaux d'amélioration réalisés depuis la fin du dernier bail : ils peuvent justifier une hausse, elle-même plafonnée.
2. Un loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché local : une réévaluation encadrée est alors possible, sur justification.

Ces dérogations sont strictement définies et doivent pouvoir être documentées par le bailleur. Elles ne sont pas un moyen de contourner l'esprit du texte.

Le cas particulier des passoires thermiques

Il existe une exception qui va dans l'autre sens, et elle est de taille. Pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique — les fameuses passoires thermiques —, aucune des dérogations habituelles ne joue. Le loyer de relocation ne peut en aucun cas dépasser le dernier loyer du locataire sortant. Ni les travaux, ni le caractère sous-évalué du loyer ne permettent de l'augmenter.

Cette règle s'ajoute au gel des loyers déjà applicable aux passoires depuis la loi Climat et Résilience, que nous détaillons dans notre article sur la location des passoires thermiques. Le message adressé aux propriétaires est clair : tant que le logement reste énergivore, le loyer est verrouillé. Or la réforme du calcul du DPE entrée en vigueur en 2026 a précisément fait remonter l'étiquette de nombreux logements — un contexte à surveiller de près pour un bailleur.

Relocation, révision : deux mécanismes à ne pas confondre

Ce décret concerne la fixation du loyer lors d'un changement de locataire. Il ne doit pas être confondu avec la révision annuelle en cours de bail, encadrée par l'IRL, que nous suivons dans notre article sur l'indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026. Les deux dispositifs coexistent et répondent à des logiques distinctes.

Pour un bailleur, la rénovation reste le meilleur levier

Face à un loyer encadré, la marge de manœuvre d'un propriétaire se situe surtout du côté de la qualité du logement. Sortir un bien du statut de passoire, moderniser une cuisine ou une salle de bains, améliorer l'isolation : autant de travaux qui valorisent le logement et, pour les passoires, rouvrent la possibilité d'ajuster le loyer.

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💡 À retenir : le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, le blocage des loyers à la relocation en zone tendue. Des dérogations encadrées existent (travaux, loyer sous-évalué), mais elles ne s'appliquent pas aux passoires F/G, dont le loyer reste verrouillé sur le dernier loyer.

Sources : décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (Journal officiel du 22 juillet 2026, Légifrance) ; Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). Pour un cas précis, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.