Déficit foncier : le coup de pouce « énergétique » à 21 400 € prolongé en 2026

Voilà une mesure qui parle directement aux propriétaires bailleurs : la loi de finances 2026 prolonge l'un des rares dispositifs qui transforment des travaux en baisse d'impôt. Le déficit foncier « énergétique », qui permet d'imputer jusqu'à 21 400 € sur le revenu global au lieu de 10 700 €, est reconduit. Pour qui rénove un logement loué avant l'hiver, l'information tombe à pic.

Le déficit foncier, mode d'emploi

Le mécanisme concerne les propriétaires qui louent vide et sont au régime réel (et non au micro-foncier). Le principe : vous déclarez vos loyers, vous en déduisez vos charges — intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, et surtout travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.

Quand ces charges dépassent vos loyers, vous êtes en déficit foncier. La part de ce déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global — vos salaires, par exemple — dans la limite d'un plafond annuel. Résultat : votre revenu imposable baisse, donc votre impôt aussi. Ce qui dépasse le plafond n'est pas perdu : il reste reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Le plafond doublé à 21 400 € est prorogé

Dans le cas général, ce plafond d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an. La nouveauté portée par la loi de finances 2026, c'est la prorogation du doublement de ce plafond — à 21 400 € — lorsque le déficit résulte de dépenses de rénovation énergétique.

Concrètement, un bailleur qui engage de gros travaux d'économies d'énergie sur un logement énergivore peut, une même année, effacer une part bien plus importante de son impôt. Les conditions encadrent le dispositif :

• dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 ;
• logement classé E, F ou G au départ (passoire ou proche) ;
• passage à la classe D au minimum après travaux, justifié par un DPE avant et après.

C'est un signal clair envoyé aux propriétaires de passoires thermiques, alors même que la location des logements les plus énergivores se referme progressivement.

Attention à la fausse bonne nouvelle des 40 000 €

Un point de vigilance, car plusieurs articles l'ont mal rapporté : un rapport parlementaire de 2025 proposait de porter le plafond du déficit foncier à 40 000 €, et de relever aussi le régime micro-foncier. Ces mesures n'ont pas été retenues dans la loi de finances 2026.

La réalité applicable reste donc 10 700 € dans le cas général et 21 400 € pour la rénovation énergétique. Sur un sujet fiscal, mieux vaut une donnée juste qu'un chiffre flatteur : la référence, ce sont les textes votés et le site des impôts.

Le prix des matériaux, votre vrai levier

Le déficit foncier récompense ceux qui rénovent vraiment. Or, à déduction constante, ce qui fait la différence, c'est le coût des travaux. Deux bailleurs déduisant chacun 21 400 € de travaux n'obtiennent pas le même logement au bout : celui qui a acheté ses matériaux moins cher aura rénové plus de surface, ou de meilleure qualité, pour la même dépense fiscale.

C'est exactement l'intérêt du déstockage de matériaux : isolants, menuiseries, chauffage, sols et peinture d'un chantier de rénovation énergétique s'équipent à prix réduits, ce qui étire le budget sans rien changer à l'avantage fiscal. Combiné à des postes bien choisis — comme isoler ses combles perdus —, le dispositif peut rendre une rénovation locative nettement plus rentable qu'elle n'en a l'air.

Pour un arbitrage chiffré adapté à votre situation (montant de travaux, étalement sur deux années, saut de classe DPE visé), le conseil d'un professionnel du patrimoine ou de votre centre des finances publiques reste, lui, irremplaçable.