Taxe d'habitation sur la résidence secondaire : la majoration grimpe encore en 2026
La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle reste bien vivante — et de plus en plus lourde — pour les résidences secondaires. En 2026, davantage de communes appliquent la surtaxe qui peut atteindre 60 %, et beaucoup de propriétaires la découvriront sur leur avis d'automne. Voici qui est concerné et comment s'y préparer.
C'est l'un des grands paradoxes de la fiscalité locale française : la taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales… mais elle n'a jamais autant pesé sur les résidences secondaires. En 2026, la tendance se confirme : de plus en plus de communes activent la majoration qui peut atteindre 60 %, et beaucoup de propriétaires la découvriront, un peu amers, sur leur avis d'automne.
Une taxe qui ne concerne plus que les seconds logements
Depuis 2023, la taxe d'habitation a disparu pour la résidence principale. Elle subsiste sous une forme ciblée : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), à laquelle s'ajoute, dans certaines communes, la taxe sur les logements vacants. Concrètement, si vous possédez un logement meublé que vous n'habitez pas à titre principal — maison de vacances, pied-à-terre, bien en attente de revente — vous restez pleinement redevable.
La base de calcul, elle, n'a pas changé : c'est la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée chaque année, à laquelle s'applique le taux voté par la commune. C'est cette même valeur locative qui sert d'assiette à la taxe foncière, elle aussi revalorisée en 2026.
La majoration : jusqu'à 60 %, et de plus en plus répandue
Le vrai sujet de 2026, c'est la surtaxe. En zone tendue — les agglomérations de plus de 50 000 habitants où l'offre de logements est insuffisante — les communes peuvent voter une majoration de la part communale de la THRS, modulable de 5 % à 60 %.
Les chiffres montrent une adoption qui s'étend d'année en année :
- 1 666 communes sur les 3 689 éligibles appliquent la majoration en 2026, soit 45 % — contre 44,1 % en 2025 et 41 % en 2024 ;
- parmi elles, 688 communes retiennent le taux maximal de 60 %.
Autrement dit, près d'une commune éligible sur deux a choisi de taxer davantage les résidences secondaires, et une part croissante va jusqu'au plafond. Les territoires littoraux et touristiques, où les seconds logements sont nombreux et pèsent sur le marché locatif local, figurent logiquement parmi les plus offensifs.
Pourquoi cette montée en puissance ?
La logique affichée par les collectivités est double : dégager des recettes après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, et décourager la rétention de logements dans les zones où se loger à l'année devient difficile. La THRS majorée est ainsi devenue un levier de politique du logement autant qu'un outil fiscal — une dynamique cohérente avec l'encadrement des loyers en zone tendue.
Le réflexe : vérifier son avis d'automne
La majoration se découvre le plus souvent trop tard, au moment de recevoir l'avis. Trois réflexes utiles :
- Lisez la rubrique « Éléments de calcul » de votre avis : elle indique la valeur locative retenue et, le cas échéant, le taux de majoration appliqué.
- Comparez d'une année sur l'autre : une hausse marquée révèle souvent une nouvelle délibération communale.
- Vérifiez les cas de dégrèvement si vous êtes contraint à un second logement (proximité du travail, hébergement de longue durée) : ils existent, mais s'apprécient au cas par cas.
Rénover reste un bon calcul, même si la taxe ne baisse pas
La THRS se calcule sur la valeur locative, pas sur l'étiquette énergétique : rénover ne la réduit pas directement. Mais un second logement rénové se loue et se revend mieux, et d'autres dispositifs — comme l'exonération de taxe foncière après travaux d'économie d'énergie — peuvent alléger la note sur d'autres impôts locaux.
Pour engager ces travaux sans faire exploser le budget, le déstockage de matériaux permet d'équiper une rénovation — sols, peinture, sanitaires, menuiseries — à prix cassés. Et pour connaître les règles fiscales exactes applicables à votre situation, l'information de référence reste le site des impôts et votre centre des finances publiques, qui font foi.
Questions fréquentes
- Qui doit encore payer la taxe d'habitation en 2026 ?
- Depuis 2023, la taxe d'habitation a été totalement supprimée pour les résidences principales. Elle subsiste uniquement pour les résidences secondaires (la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, ou THRS) et, dans certaines communes, pour les logements vacants. Si vous possédez un logement meublé que vous n'occupez pas à titre principal, vous restez donc redevable de cette taxe, calculée sur la valeur locative cadastrale du bien.
- Qu'est-ce que la majoration jusqu'à 60 % et où s'applique-t-elle ?
- Les communes situées en zone tendue — les agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements — peuvent voter une majoration de la part communale de la THRS. Cette surtaxe est modulable et peut aller jusqu'à 60 %. Selon les chiffres 2026, 1 666 communes sur 3 689 éligibles l'appliquent, dont 688 au taux plafond de 60 %. Les grandes villes touristiques et littorales figurent parmi les plus concernées.
- Comment savoir si mon logement est majoré ?
- L'information figure sur votre avis de taxe d'habitation, reçu à l'automne. La rubrique « Éléments de calcul » indique la valeur locative cadastrale retenue, et le détail précise si une majoration communale s'applique et à quel taux. C'est en comparant votre avis d'une année sur l'autre que vous repérez le plus facilement une hausse liée à une nouvelle délibération de votre commune.
- Existe-t-il des cas d'exonération ou de dégrèvement ?
- La majoration prévoit des cas de dégrèvement, notamment lorsque le contribuable est contraint de disposer d'un second logement à proximité de son lieu de travail, ou pour certaines situations d'hébergement de longue durée. Ces situations s'apprécient au cas par cas. Pour connaître les règles exactes applicables à votre situation, l'information de référence reste le site des impôts et votre centre des finances publiques, qui font foi.
- La rénovation peut-elle réduire ma facture ?
- La taxe d'habitation se calcule sur la valeur locative, pas sur l'état énergétique du bien, donc rénover ne la diminue pas directement. En revanche, un logement rénové se loue et se revend mieux, et certaines aides ou exonérations existent sur d'autres impôts locaux, comme la taxe foncière après des travaux d'économie d'énergie. Rénover reste donc un bon calcul patrimonial, même quand la fiscalité d'occupation, elle, ne bouge pas.
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